전세사기로 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 피해, 더 이상 남의 일이 아닙니다.
특히 사회초년생이나 청년층은 정보 부족으로 피해에 쉽게 노출되곤 하죠.
서울시와 관련 기관들이 권장하는 전세계약 전 필수 확인사항 8가지를 꼼꼼히 정리해드릴게요.
계약 전 꼭 이 내용을 저장해두고 하나하나 확인하세요!
🟦 전세사기 예방을 위한 핵심 체크포인트
✅ 적정 전세가격, 무료 상담으로 확인하기
주변 시세보다 지나치게 높은 전세금은 전세사기의 대표적 징후입니다.
서울시에서는 전세가격상담센터를 운영해 감정평가사의 유선상담을 무료로 제공합니다.
신청 방법: 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr) → 온라인 신청 → 2일 내 상담
문의: 서울시 토지관리과(02-2133-4675), 감정평가사협회(02-3465-9892)
✅ 전세가율 80% 넘으면 위험!
전세가율이란 전세금 ÷ 매매가격 비율을 말합니다.
이 수치가 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 매우 커집니다.
시세를 확인해 전세가율이 적정한지 반드시 확인하세요.
✅ 등기부등본으로 집 상태 확인하기
등기부등본은 부동산의 이력서입니다. 대출이 얼마나 걸려 있는지, 압류나 신탁이 있는지 알 수 있죠.
특히 다음 사항은 꼭 체크하세요.
- 근저당 설정 여부 (대출과 보증금 합산이 매매가 초과 시 위험)
- 압류, 가압류, 처분금지 등 권리 제한 여부
- 신탁등기 여부 및 신탁원부 내용 (신탁 시, 임대 가능 권한 필수)
확인 방법: 인터넷등기소, 무인민원발급기, 등기소 방문
✅ 건축물대장으로 주택 용도 확인
해당 건물이 정식 주택인지 확인하는 것도 중요합니다.
건축물대장에서 용도가 '주택'이 아닌 경우, 전입신고나 확정일자, 보증가입이 불가능할 수 있어요.
특히 ‘근린생활시설’로 등록된 건물은 주택이 아닙니다.
확인 방법: 정부24(www.gov.kr) 또는 모바일 앱
✅ 임대인 세금 체납 여부 열람하기
임대인이 국세를 체납 중이면, 세금이 임차보증금보다 우선 변제됩니다.
즉, 보증금을 날릴 수 있다는 말입니다. 이때는 미납국세 열람을 통해 확인할 수 있습니다.
- 신청시기: 계약 전 또는 계약일부터 임대차 시작 전까지
- 장소: 전국 세무서
- 준비물: 신분증, 계약서, 열람신청서 등
- 보증금 1천만 원 초과 시: 계약 후 임대인 동의 없이 열람 가능
- 보증금 1천만 원 이하 시: 임대인 동의 필요
✅ 공인중개사 및 임대인 신원 확인
중개사 자격이 없는 사람이 계약을 중개하거나, 집주인 행세를 하는 사기꾼도 있습니다.
공인중개사가 자격 등록된 사람인지, 임대인이 실제 등기부상 소유자인지 확인하세요.
중개사 확인: 공인중개사협회
✅ 중개물건 정식 등록 여부 확인
허위매물이나 유령매물에 속지 않으려면, 해당 매물이 지역 내 여러 공인중개사무소에 등록돼 있는지 확인하세요.
정상 물건이라면 대부분 중개업소에서 공통으로 소개하고 있습니다.
✅ 보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증금 반환보증 보험은 보증금을 안전하게 지키는 유일한 제도입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 대신 반환해줍니다.
단, 모든 집이 가입 가능한 건 아니므로 계약 전 가능 여부 확인은 필수입니다.
- 가입 대상: 임차인(세입자) 본인
- 가입 전 확인: HUG 홈페이지에서 주소지로 조회 가능
- 주의사항: 보증보험 가입이 불가한 경우, 해당 물건 자체가 고위험일 수 있음
🔒 마무리 체크!
전세 계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원, 때론 억대의 손실을 볼 수 있는 중대 계약입니다.
계약 전에 위 내용을 직접 확인하고, 증빙 자료를 반드시 보관하세요.
전세사기 예방의 시작은 “설마 나한테?”라는 생각을 버리는 것입니다.
확인하고 또 확인하는 것만이 내 전 재산을 지키는 길입니다.
